ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง — ใครต้องจ่าย คิดยังไง ลดหย่อนอะไรได้ และจ่ายเมื่อไหร่

ซื้อที่ดินไว้แปลงหนึ่งแล้วปล่อยว่าง คิดว่าไม่ได้ใช้ก็ไม่น่าต้องเสียอะไร — ที่จริงแล้วที่ดินที่ปล่อยว่างคือประเภทที่เสียภาษีในอัตราสูงที่สุด และยังเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ตามจำนวนปีที่ปล่อยไว้

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 เข้ามาแทนภาษีโรงเรือนและที่ดินกับภาษีบำรุงท้องที่แบบเดิม แนวคิดหลักคือเก็บตามมูลค่าทรัพย์สินและตามลักษณะการใช้ประโยชน์ โดยรายได้เข้าองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่

ใครต้องเสีย

ผู้มีหน้าที่เสียภาษีคือเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง หรือผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินของรัฐ ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษีนั้น

จุดที่ควรระวังคือวันตัดคือ 1 มกราคม ดังนั้นถ้าซื้อขายกันระหว่างปี ผู้ที่มีชื่อเป็นเจ้าของ ณ วันที่ 1 มกราคมคือผู้มีหน้าที่เสียภาษีของปีนั้น ซึ่งเป็นเรื่องที่ควรตกลงกันให้ชัดตอนทำสัญญาซื้อขาย

ทรัพย์สินที่เข้าข่าย ได้แก่ ที่ดินทุกประเภท บ้าน อาคาร โรงเรือน คอนโดมิเนียม และสิ่งปลูกสร้างอื่นที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือประกอบกิจการ

4 ประเภทการใช้ประโยชน์ และเพดานอัตราภาษี

กฎหมายกำหนดเพดานอัตราไว้ ส่วนอัตราที่เรียกเก็บจริงในแต่ละปีกำหนดโดยพระราชกฤษฎีกา และเป็นแบบขั้นบันไดตามมูลค่าทรัพย์สิน

สำหรับที่รกร้างว่างเปล่า กฎหมายกำหนดให้อัตราเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก 3 ปีที่ยังไม่ได้ทำประโยชน์ โดยรวมแล้วไม่เกิน 3% นี่คือกลไกที่ออกแบบมาเพื่อกดดันไม่ให้กักตุนที่ดินไว้เฉย ๆ

ส่วนที่ได้รับยกเว้น — จุดที่คนส่วนใหญ่ได้ประโยชน์

ข้อยกเว้นสำคัญที่ทำให้เจ้าของบ้านทั่วไปจำนวนมากไม่ต้องเสียภาษีหรือเสียน้อยมาก มีดังนี้

• บ้านหลังหลักที่เป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ณ วันที่ 1 มกราคม → ได้รับยกเว้นฐานภาษีในส่วน 50 ล้านบาทแรก
• บ้านหลังหลักที่เป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง เช่น ปลูกบ้านบนที่ดินคนอื่น → ได้รับยกเว้น 10 ล้านบาทแรก
• ที่ดินเกษตรกรรมของบุคคลธรรมดา → ได้รับยกเว้นฐานภาษี 50 ล้านบาทแรก ต่อองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นแต่ละแห่ง

คำว่า "หลังหลัก" หมายถึงหลังที่มีชื่อในทะเบียนบ้านเท่านั้น ดังนั้นบ้านหลังที่สองเป็นต้นไปไม่ได้รับส่วนยกเว้นนี้ และคำนวณจากมูลค่าเต็มตามอัตราที่อยู่อาศัย

อีกกรณีที่พบบ่อยคือ คอนโดที่ซื้อไว้ปล่อยเช่า ซึ่งจะถูกจัดเป็นการใช้ประโยชน์อื่น ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย และเสียในอัตราที่สูงกว่า

คิดยังไง

สูตรพื้นฐานคือ

(มูลค่าทรัพย์สินตามราคาประเมินทุนทรัพย์ − ส่วนที่ได้รับยกเว้น) × อัตราภาษีตามขั้น

ฐานที่ใช้คือราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริงและไม่ใช่ราคาตลาด ซึ่งมักต่ำกว่าราคาตลาดพอสมควร ทำให้ภาษีที่คำนวณได้ต่ำกว่าที่หลายคนกังวลไว้

กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใช้ประโยชน์หลายอย่างในแปลงเดียว จะคำนวณแยกตามสัดส่วนการใช้ประโยชน์ เช่น ตึกแถวที่ชั้นล่างเปิดร้านและชั้นบนอยู่อาศัย

ที่ดินเกษตรกรรมไม่ได้แปลว่าปลูกอะไรก็ได้

เพราะอัตราภาษีของประเภทเกษตรกรรมต่ำที่สุด จึงมีการปลูกกล้วยหรือมะนาวไว้บนที่ดินเปล่าเพื่อหวังเสียภาษีในอัตราเกษตรกรรม แต่การจะเข้าข่ายจริงมีหลักเกณฑ์เรื่องชนิดพืชและจำนวนต้นต่อไร่ขั้นต่ำที่กระทรวงกำหนดไว้ รวมถึงต้องเป็นการประกอบเกษตรกรรมตามความเป็นจริง

ก่อนตัดสินใจปรับการใช้ประโยชน์เพื่อหวังลดภาระภาษี ควรตรวจสอบหลักเกณฑ์กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในพื้นที่ก่อน เพราะถ้าเจ้าหน้าที่ประเมินว่าไม่เข้าเกณฑ์ ก็จะถูกจัดเป็นที่รกร้างว่างเปล่าซึ่งเสียในอัตราสูงสุดแทน

กำหนดชำระ และผ่อนได้ไหม

• องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะจัดทำบัญชีรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและแจ้งให้ทราบช่วงต้นปี
• จากนั้นจะส่งหนังสือแจ้งการประเมินภาษีให้ผู้มีหน้าที่เสียภาษี
• โดยทั่วไปชำระภายในเดือนเมษายนของแต่ละปี แต่ในบางปีอาจมีประกาศขยายเวลา
• หากยอดภาษีตั้งแต่ 3,000 บาทขึ้นไป สามารถขอผ่อนชำระได้ 3 งวดเท่า ๆ กัน
• ชำระได้ที่สำนักงานเขต เทศบาล หรือ อบต. ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ และหลายแห่งเปิดช่องทางออนไลน์หรือชำระผ่านธนาคาร

จ่ายช้าหรือไม่จ่าย เกิดอะไรขึ้น

• เบี้ยปรับ — คิดเป็นสัดส่วนของภาษีค้างชำระ โดยอัตราต่างกันตามว่าชำระก่อนหรือหลังได้รับหนังสือแจ้งเตือน
• เงินเพิ่ม — คิดในอัตรา 1% ต่อเดือนของภาษีค้างชำระ นับจากวันพ้นกำหนด
• การยึดและขายทอดตลาด — เป็นมาตรการขั้นสุดท้ายหากค้างชำระเป็นเวลานานและไม่ติดต่อกลับ
• ผลต่อการทำนิติกรรม — ภาษีค้างชำระอาจเป็นอุปสรรคเมื่อจะโอนหรือจดทะเบียนสิทธิในภายหลัง

ถ้าไม่เห็นด้วยกับการประเมิน สามารถยื่นคัดค้านต่อผู้บริหารท้องถิ่นได้ภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดนับแต่วันได้รับหนังสือแจ้งประเมิน และหากยังไม่พอใจผลก็สามารถอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ได้ต่อไป

เช็กลิสต์สำหรับเจ้าของทรัพย์สิน

• ☐ ตรวจว่าชื่อในทะเบียนบ้านตรงกับบ้านที่ต้องการให้เป็นหลังหลัก
• ☐ ตรวจว่าการใช้ประโยชน์ที่ท้องถิ่นบันทึกไว้ ตรงกับที่ใช้จริงหรือไม่
• ☐ ถ้ามีหลายทรัพย์สินในหลายพื้นที่ ให้แยกดูทีละแห่ง เพราะแจ้งประเมินคนละหน่วยงาน
• ☐ ถ้าซื้อหรือขายระหว่างปี ให้ตกลงเรื่องภาระภาษีให้ชัดในสัญญา
• ☐ ถ้าถึงต้นปีแล้วยังไม่ได้รับเอกสาร ให้ติดต่อท้องถิ่นเอง
• ☐ เก็บใบเสร็จทุกปีไว้เป็นหลักฐาน

สรุป

สำหรับคนที่มีบ้านหลังเดียวและมีชื่อในทะเบียนบ้าน ภาระภาษีมักน้อยมากหรือไม่มีเลย เพราะได้รับยกเว้นฐานภาษี 50 ล้านบาทแรก คนที่ควรใส่ใจเป็นพิเศษคือผู้ที่มีบ้านหลังที่สอง มีคอนโดปล่อยเช่า หรือถือที่ดินเปล่าไว้ เพราะทั้งสามกรณีนี้ไม่ได้รับส่วนยกเว้นแบบบ้านหลังหลัก และกรณีที่ดินเปล่ายังมีอัตราที่เพิ่มขึ้นตามปีที่ปล่อยทิ้งไว้ด้วย

📌 บทความนี้สรุปหลักการตามพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 เพื่อความเข้าใจเบื้องต้น อัตราภาษีที่ใช้จริงกำหนดโดยพระราชกฤษฎีกาและอาจปรับเปลี่ยนเป็นระยะ รวมทั้งอาจมีมาตรการบรรเทาภาระเพิ่มเติมในบางปี ควรตรวจสอบอัตราและกำหนดชำระของปีปัจจุบันกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ทุกครั้ง